港美樓市未來公式：一香港車位可換五間美國房屋

    12月4日，周二。美資證券行Jefferies首席環球策略師Sean Darby性喜“沿圖觀勢”， 以charts講故事向有一手。12月3日收到Sean Darby的最新報告，主題是美國樓市，一如既往大玩“圖像串連”。報告以美國樓市復蘇為基調，惟標題卻緊貼香江脈搏：香港一個車位抵得上五間美國房屋(For the Price of One Hong Kong Car Park You Can Buy 5 US Homes)。

    香港車位爆炒，已不是新聞，直覺也許會告訴閣下，一個車位五間屋，何怪之有？可是，仔細想想呢？

    發展商近期推售車位不遺余力，【注冊美國公司好處】過去一個月估計售出逾三千個。以新地位于奧運站的瓏璽為準，平均每個車位買入價高達200萬港元；長實日前推售大圍名城五百多個車位，平均買入價亦達130萬港元。貴不貴？

    當然貴！然而，一個香港車位可以換來五間美國房屋，真的嗎？算一算便知。

    以全國房地產商協會(NAR)的統計為準，美國新屋平均售價10月份為27.89萬美元，折合港幣約218萬港元；也就是說，香港車位炒風再熾，一個車位的價錢尚未足以換來一間美國新屋。即使以今年初轉手、全城最貴的港島南區淺水灣道56號地下8號車位300萬港元天價計算，一個車位亦只相當于1.37間美國新屋。即香港車位再貴，又或美國樓價再便宜，亦不可能得出“一個車位五間屋”的結論。

    老畢馬上想到，難不成Sean Darby把美元誤作港元(反之亦然)？這個解釋雖勉強說得通，但一個連初出茅廬的記者也不會犯、不能犯的低水平錯誤，怎可能發生在美資券商首席環球策略師身上？此一可能性，說什么亦得排除，否則“Sean記”如何還能行走江湖？

    那么，剩下來的解釋便只有一個：標題所指并非現在而是未來。由于報告基調乃美國樓市復蘇，假設“一車位換五屋”發生于未來，應非美國樓價下跌促成；若是香港車位貴上加貴所致，則樓價本身將升至什么水平？到其時，十大屋苑平均呎價豈非隨隨便就三四萬港元？

    耐人尋味的標題(報告內未見交代香港車位與美國樓價結論如何得出)，是否暗示香港樓價高處未算高？老畢無法肯定，但拿車位跟樓價比較，已足彰顯港樓之“貴”美樓之“便宜”。沽港樓買美樓，不失為有能力全球置業或炒樓人士分散風險兼“追落后”的部署。

    美國樓市看來揭開了良性循環的序幕，三個月以上按揭拖欠比率，從2009年的5.1%降至今年首季的3.1%；隨著樓價筑底回升，數字可望進一步改善。

    Sean Darby車位換屋的金句雖令人丈八和尚摸不著頭腦，【美國公司注冊】惟在其“受惠美國樓市復蘇”股份推介名單上，全球十一家公司香港獨占其三，分別為老畢早前提及的創科實業[15.04 0.94%](669.HK)、敏華控股[6.07 2.88%](1999.HK)和順城控股(531.HK)。大家不妨檢閱三股的基本因素和估值水平，自行決定是否在美國樓市身上押上這一注。
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