三四線城市現天量庫存 業內吁警惕樓市泡沫風險

　　“近年來三四線城市的房地產發展速度已經脫離基本面，過去幾年過于激進的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，將使這些地區的房地產競爭形勢更加慘烈。”易居研究院企業研究中心總經理周建成近日表示。基于消化庫存，激活市場的考慮，托市政策開始在這些城市首先發起。

　　天量供給：消化一年土地出讓量需要13年

　　根據一份內部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

　　此份報告核心調研內容是當地2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7.6%。也就是說，如果按照2011年房地產銷售進度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間。

　　除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等不顧中央宏觀調控，屢觸紅線的動作，其真實原因就不難理解了。

　　以中山為例，4月份，中山迎來商品房新增量高峰，新增面積超過63萬平方米，環比漲72%，其中92%為住宅新增量。“中山的問題就是供給量大，幾乎所有的大型開發商都在中山有項目，可是中山這么小的一個城市，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產一位中山區負責人向記者表示。

　　也正因為此，中山市政府在去年底高調出臺限價令后，幾度暗自調高限價門檻，希望能夠刺激更多成交來緩和供需矛盾。

　　再看昨天剛剛放出救市消息的揚州。截至4月末，揚州市區商品房月累計可售面積286.81萬平方米，同比增長35.55%，其中商品住宅160.05萬平方米，同比增長65.54%。4月末商品住宅可售房源總計11550套，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業或大戶型。這也不難理解為什么揚州此次救市目標瞄準了精裝修房和豪宅市場。

　　如果從周期來推算，目前揚州房源應該多數來自2010年左右拿地的項目。根據統計，揚州在2010年土地出讓取得了爆發式增長，2010年揚州市區住宅用地合計供應426.29萬平方米，同比增加68.58%。實際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%。同年，揚州完成房地產開發完成投資101.48億元，同比增長80%。

　　而到了今年前4月，揚州商品房開發投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56萬平方米，同比下降36.79%。以揚州2010年各類土地共成交408萬平方米計算，即便忽略容積率問題，以目前揚州銷售速度，將2010年出讓土地全部消化掉的時間是37個月。

　　在上述種種壓力面前，地方政府開始出手救市。無論揚州政策是否會被叫停，我們需要看到的是房地產投資增速下降和成交量下滑對地方經濟帶來的實質性改變，以及地方政府隨時可能出手的救市預期。

　　三四線風險大于一線城市

　　不過，業內人士坦言，在目前宏觀調控大基調下，政府的微調政策對市場不會有本質上的拉動。過于依賴房地產業的結構性矛盾也不會短期內改善。

　　“相比于一線城市，我們感覺三四線樓市泡沫的風險需要高度關注，并有可能成為房地產企業的絞肉機。”一位房地產業內人士坦言。

　　從數據上看，三四線城市的結構性問題也已經十分明顯。比如華北地區的唐山市，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當于北京的93%。惠州與廣州相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%。連云港和南京相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經是南京的117%。

　　“我們現在城市更新計劃才剛剛起步，就遭遇到宏觀調控。好比一道大餐，一線城市已經吃了很多了，我們還沒上桌，飯局就散了。”一位東北地方知名房企負責人這樣解釋三四線地方政府的無奈。