三年夜變種小產(chǎn)權(quán)房曲線進(jìn)市 農(nóng)地進(jìn)市潮再起微觀經(jīng)濟(jì)

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前正在南京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，正在地方14部委一片“清算整理”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄悄變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“遊覽地產(chǎn)”“會(huì)員制農(nóng)莊”等，經(jīng)過“以租代售”“應(yīng)用權(quán)替代平安銀行開戶產(chǎn)權(quán)”“榮譽(yù)村落平易近”等形式換裝進(jìn)市，其方式設(shè)計(jì)精美，旨在押避政策律例的束縛。專傢指出，應(yīng)絕快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地進(jìn)市潮，倡議無關(guān)部門絕早出臺(tái)清算整理計(jì)劃，明白農(nóng)地流轉(zhuǎn)相幹軌制。

“以租代售”：宅基地上興修會(huì)員制養(yǎng)老中心

“緊鄰小湯山，40平方米四折院，售價(jià)18萬。”那是南京市昌平區(qū)崔村落鎮(zhèn)北莊村落氣沖沖養(yǎng)老中心的告白。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者考察發(fā)現(xiàn)，那裡在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)錢從十幾萬到幾十萬不等。“養(yǎng)老中心”隻是個(gè)幌子，進(jìn)住者不乏年老人，未構(gòu)成一個(gè)住民小區(qū)。

走正在“養(yǎng)老中心”裡，隨處可睹“出租、發(fā)售”告白。擔(dān)任屋宇販賣的養(yǎng)老中心劉司理道，今朝在發(fā)售的為第3期，養(yǎng)老中心占地是租北莊村落的，與村落委會(huì)簽署瞭租賃折同到2052年。養(yǎng)老中心分3期修有平房約400間，一、2期曾經(jīng)全副賣出，三期也剩患上不多瞭。

記者正在現(xiàn)場(chǎng)望到，三期建立的“四折院”每一套修建面積70多平方米，包孕三間南房、兩間北房，應(yīng)用年限40年，售價(jià)60萬元。

采辦那裡的屋宇後，與養(yǎng)老中心簽署“進(jìn)住協(xié)定”，相似歷久租賃協(xié)定。記者留意到，協(xié)定中對(duì)進(jìn)住人有那樣一公約定：男60歲以上、女55歲以上，不患上轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。那裡的住戶孫某道：“那純正是躲避政策危險(xiǎn)，買房後誰住基本沒有人管。”

“協(xié)定規(guī)則瞭進(jìn)住年限以及價(jià)錢，還有年夜傢最關(guān)懷的拆遷成績。協(xié)定規(guī)則遇到拆遷，一是住戶能夠參加拆遷，拆遷給若幹錢你拿若幹錢；二是養(yǎng)老中心按進(jìn)住歲首扣除瞭租金後，將殘餘的錢退還給住戶。”劉司理道。

正在位於八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村落革新”的旗幟，那裡建立的養(yǎng)老公寓曾經(jīng)售罄。

販賣職員通知記者，“伊舍小鎮(zhèn)”名目是南京市第一批13個(gè)舊村落革新名目的一局部。名目將舊村落拆失，給歸遷農(nóng)夫蓋一局部歸遷房，別的建立幾十棟樓房，以“進(jìn)會(huì)”方式對(duì)內(nèi)銷售，號(hào)稱屬於養(yǎng)老傢當(dāng)園性子，采納會(huì)員制運(yùn)作，隻要一次交納所選戶型的會(huì)員費(fèi)就可進(jìn)住。假如發(fā)作拆遷，拆遷彌補(bǔ)回買房者。

“伊舍小鎮(zhèn)”正在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的告白顯示，那裡的二手房均價(jià)未高達(dá)6500元/平方米。販賣職員稱，該名目一期未售完，約有1000多套養(yǎng)老屋宇，“假如你需求，能夠留下德律風(fēng)號(hào)碼，待二期收盤時(shí)咱們會(huì)告訴你。”

會(huì)員協(xié)定有兩種形式：一種是無刻日無效，子女能夠承繼；別的一種便是五年制，五年之後能夠抉擇退會(huì)，會(huì)員費(fèi)全額退還，真際上也便是寓居五年。

一名會(huì)籍參謀示意，屋子是正在村落個(gè)人土地上開發(fā)建立的，產(chǎn)權(quán)回屬村落裡。購房者經(jīng)認(rèn)購後可享用外地榮譽(yù)村落平易近報(bào)酬，給購房者頒佈《奤夿屯村落榮譽(yù)村落平易近》證書及由村落委會(huì)核發(fā)的屋宇應(yīng)用權(quán)證，年夜可不用擔(dān)憂產(chǎn)權(quán)。

據(jù)知情者走漏，今朝“養(yǎng)老公寓”名目之以是衰亡，除瞭瞭名目自身販賣支出外，一旦經(jīng)過平易近政部門驗(yàn)收，還能夠套取補(bǔ)貼。

“私傢農(nóng)場(chǎng)”：農(nóng)地裡長出身態(tài)年夜棚“50年不變”

假如道“養(yǎng)老公寓”次要占用的是鄉(xiāng)村個(gè)人建立用地，那末一些鄉(xiāng)村打著“生態(tài)年夜棚”的名義變絕對(duì)外發(fā)售小產(chǎn)權(quán)房，則曾經(jīng)強(qiáng)占瞭農(nóng)用地，今朝這類販賣給鄉(xiāng)裡人的“公傢傢庭農(nóng)場(chǎng)”正在南京、廣州、年夜連、青島、北京等年夜鄉(xiāng)市周邊各處著花。

“旅順南路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米，關(guān)閉小區(qū)依山傍水，45萬元至60萬元，送年夜棚非小產(chǎn)權(quán)房。”順著《年夜連晚報(bào)》上告白的指引，記者來到遼寧省年夜連市旅順口區(qū)沙包村落，隻睹一排排劃一的鋼架年夜棚拔地而起，每一個(gè)年夜棚旁都有一座獨(dú)棟住房，屋內(nèi)面積年夜約70平方米，還帶一個(gè)半公開室。

擔(dān)任販賣的村落平易近王司理道，那不是小產(chǎn)權(quán)房，咱們不販賣產(chǎn)權(quán)，隻對(duì)外出租50年的應(yīng)用權(quán)，1畝地的年夜棚45萬元，兩畝地的年夜棚60萬元。假如未來當(dāng)局動(dòng)遷征地，彌補(bǔ)款全副都給買房的業(yè)戶。

王司理道，那裡原來是沙包村落的一片果林，約200多畝，如今修瞭70多套年夜棚，是村落裡開發(fā)的名目。有兩種戶型，一種是1畝地的，次要是給老年人預(yù)備的，隻有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣患上最火。“鄉(xiāng)裡人買那裡的屋子圖的不是房，而是田地，地越年夜越蒙歡送，一半多年夜棚房都曾經(jīng)賣光瞭”。

王司理指著閣下的另外一片山坡道，那裡立時(shí)要建立二期，100套。“那個(gè)名目鳴年夜連綠色田園生態(tài)園，是通過審批的，以設(shè)備注冊(cè)百慕大公司農(nóng)業(yè)立項(xiàng)，等經(jīng)過農(nóng)業(yè)部門驗(yàn)收後，您就能夠把公開室(耕具房)買通采光，便是一間很不錯(cuò)的影音棋牌室。”

正在旅順南路沿途，那樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可睹。有房產(chǎn)掮客發(fā)帖稱，長鄉(xiāng)科聯(lián)蒔植佳構(gòu)園有多套年夜棚帶院的獨(dú)樓發(fā)售，所在正在旅順南路年夜白石北，面積200平方米，發(fā)售價(jià)錢85萬元，折4250元每一平方米，產(chǎn)權(quán)為應(yīng)用權(quán)。

早正在2009年4月，南京市疆土資源局未下達(dá)封殺令，要求各區(qū)縣當(dāng)局全副撤除背規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，中止占用耕地，關(guān)於變相弄房地產(chǎn)開發(fā)的單元以及集體將追查刑責(zé)，昔時(shí)一些名目被撤除。但是，時(shí)至明天，南京市區(qū)的“生態(tài)農(nóng)莊”有增無減，乃至掀起瞭新一輪販賣低潮。正在稀雲(yún)縣雲(yún)佛山黃坨子村落、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地，記者發(fā)現(xiàn)瞭多傢正在售的“公傢農(nóng)場(chǎng)”，價(jià)錢從13萬元至30萬元不等。

“遊覽地產(chǎn)”：景區(qū)生態(tài)林地受到別墅鯨吞

記者發(fā)現(xiàn)，跟著相幹部門制止對(duì)別墅名目審批供地，年夜量別墅名目轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄉(xiāng)村。以後鄉(xiāng)村對(duì)耕地治理財(cái)務(wù)報(bào)告嚴(yán)格，然而對(duì)“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建立開發(fā)並無嚴(yán)格制止，一些開發(fā)商經(jīng)過打擦邊球的形式開發(fā)所謂的“遊覽地產(chǎn)”，建立“分時(shí)度假村落”，對(duì)林地以及具備生態(tài)維護(hù)性能的山坡地構(gòu)成要挾。

江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場(chǎng)臨近天目湖景區(qū)以及北山竹海景區(qū)，處於丘陵地帶，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。茶場(chǎng)不隻消費(fèi)茶葉，也是農(nóng)村遊覽名目，旅客能夠采摘茶葉。董事長盧修平通知記者，茶場(chǎng)承包土地千餘畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)如今茶場(chǎng)一邊坡地上，呈現(xiàn)瞭兩片黑墻黛瓦的仿古修建群，屋頂矮小，局面展排。

外地遊覽部門知情者引見，那片仿古修建群其實(shí)是一個(gè)體墅名目，是作為遊覽業(yè)配套的賓館名目報(bào)的，老板不斷想對(duì)內(nèi)銷售。“溧陽市的鄉(xiāng)村遊覽名目最近幾年來呈現(xiàn)瞭不少這種貿(mào)易地產(chǎn)，咱們都鳴它‘田場(chǎng)地產(chǎn)’！終究是開賓館照樣當(dāng)別墅賣，老板不道。”

正在南京市昌平區(qū)棋盤山景區(qū)，流村落鎮(zhèn)瓦窯村落的小產(chǎn)權(quán)別墅“山作天井”未修成為瞭300餘幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)別墅，販賣職員周濤稱“那個(gè)名目是棋盤山景致區(qū)配套性能設(shè)備，地是瓦窯村落的山坡地，位於景區(qū)內(nèi)，不會(huì)弄新的建立，拆遷的幾率十分小。”

稀雲(yún)雲(yún)佛山黃坨子村落小產(chǎn)權(quán)名目販賣職員相蜜斯通知記者：“名目占地是村落裡革新的山坡荒地，一期隻剩下3套瞭，可選餘地不多；二期建立的是小板屋，96套，曾經(jīng)售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年應(yīng)用權(quán)。”記者正在遼寧省年夜連市年夜白石村落，也瞥見瞭成片的小產(chǎn)權(quán)別墅，外地村落平易近稱別墅占地均為村落裡的“山坡地”。

“小產(chǎn)權(quán)房”清算道路圖：分類措置 逐漸推動(dòng)

記者 李舒 緩楊 鄧衛(wèi)華 鄧華寧 南京 沈陽 濟(jì)北 北京報(bào)導(dǎo)

邇來，疆土資源部屢次強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不非法，將入止試點(diǎn)清算，並充公瞭南京延慶的51棟小產(chǎn)權(quán)樓房，查處瞭相幹責(zé)任人，那一系羅列措惹起瞭社會(huì)大眾的寬泛存眷。承受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的無關(guān)專傢示意，“小產(chǎn)權(quán)房”曾經(jīng)構(gòu)成瞭肯定的規(guī)模以及體量，其實(shí)不是汗青遺留成績而是事實(shí)艱難，既不克不及一拆瞭之，更不克不及全副非法化，要關(guān)照各方利益偏心措置。

購房者抱定法不責(zé)眾

處理“小產(chǎn)權(quán)房”成績，需求深化鉆研購房需要，區(qū)別購房人群，測(cè)算各種比例，分類解決，從而為往後制訂清算計(jì)劃打好根底。記者正在采訪中發(fā)現(xiàn)，采辦“小產(chǎn)權(quán)房”的人群大抵分為三類，他們的需要各異心態(tài)不同，清算的易度也各不相反。

一是買不起年夜產(chǎn)權(quán)房的鄉(xiāng)市低支出傢庭以及入鄉(xiāng)農(nóng)夫。采辦中大戶型的“小產(chǎn)權(quán)房”，年夜多為改善性自住需要，此中一局部人群屬於剛性需要。正在年夜連、南京等地小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，外地買房者中有不少為新婚伉儷以及年老人。

二是退戚後到鄉(xiāng)村寓居享用田園生存的白叟。買房既是退戚後戚忙又能夠投資。正在南京最年夜的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)太玉園，62歲的張密斯訴記者，曉得“小產(chǎn)權(quán)房”不非法，但法不責(zé)眾，若幹年瞭也沒人管。一位中年主婦指著成片的小產(chǎn)權(quán)樓盤道：“那麼多樓，能道拆就拆嗎？過幾年政策一松，就能夠拿到房產(chǎn)證瞭。”

三是中等支出人群為度假享用采辦別墅，多數(shù)人采辦大戶型投資。記者正在南京昌平區(qū)采訪時(shí)，一些采辦小產(chǎn)權(quán)四折院的業(yè)主示意，假如將那些別墅洋房全拆瞭，無信是微小的財(cái)產(chǎn)糜費(fèi)，無關(guān)部門那麼做得失相當(dāng)。而投資者以為，小產(chǎn)權(quán)房不蒙國度限購政策影響，想買若幹買若幹，租進(jìn)來有穩(wěn)固收益，未來也會(huì)貶值。

開發(fā)商奪取鄉(xiāng)村個(gè)人土地“逾額利潤”

記者考察發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有通過性子變卦以及拍賣，去去是開發(fā)商與村落鎮(zhèn)幹部暗裡談妥地價(jià)後即入止開發(fā)。而正在鄉(xiāng)村個(gè)人土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“逾額利潤”，年夜多被開發(fā)商取得，掉地農(nóng)夫所患上甚少。

年夜連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)秘書長賈廣葆道，許多開發(fā)商從村落個(gè)人拿到的土地每一畝隻要10多萬元，用地老本簡直能夠疏忽不計(jì)，開發(fā)商利潤率高達(dá)50%以上。三亞市當(dāng)局副秘書長鮮國誠道，三亞小產(chǎn)權(quán)房之以是眾多，次要緣由就正在於小產(chǎn)權(quán)房微小的利潤。建立小產(chǎn)權(quán)房每一平方米老本2000元左右，而售價(jià)正在每一平方米4000元以上，獲利豐富。

江蘇省疆土資源廳一位幹部通知記者，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)根本都是暗箱操作，個(gè)人土地的價(jià)錢都是村落鎮(zhèn)幹部與開發(fā)商暗裡殺青的，土地讓渡的用度無從知曉，而修成後孕育發(fā)生的合法暴利愈加驚人，乃至超越瞭商品房。

無關(guān)專傢以為，國度無關(guān)部門盡管再三告誡，但因?yàn)橐恍┲醒虢敛块T已能實(shí)時(shí)果決清算，乃至采取瞭默認(rèn)放縱的立場(chǎng)，才招致小產(chǎn)權(quán)房逐漸做年夜成為頑癥痼疾。賈廣葆道，堵住小產(chǎn)權(quán)房伸張之風(fēng)，各級(jí)當(dāng)局和疆土、佈局、建立、綜折執(zhí)法等多個(gè)部門都負(fù)有責(zé)任，但由於沒無利益所患上、又是個(gè)“燙手的山芋”，終極沒有人實(shí)正往管。

多年從事土地督察的一名幹部示意，小產(chǎn)權(quán)房吸引瞭年夜量資金入進(jìn)以及溢出，遊離於當(dāng)局監(jiān)管以外，正在許多中央成為一筆懵懂賬。假如對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)默認(rèn)上來，鄉(xiāng)村個(gè)人土地次序?qū)o奈標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)夫權(quán)利以及購房者利益也無奈保證。

制訂“道路圖”：分類措置 逐漸推動(dòng)

無關(guān)專傢示意，“小產(chǎn)權(quán)房”曾經(jīng)構(gòu)成瞭肯定的規(guī)模以及體量，其實(shí)不是汗青遺留成績而是事實(shí)艱難，既不克不及一拆瞭之，更不克不及全副非法化，要關(guān)照各方利益偏心措置。

清華年夜學(xué)傳授蔡繼亮、中國房地傢當(dāng)協(xié)會(huì)參謀袁倫華等學(xué)者以為，清算整理工作的“道路圖”應(yīng)劃定三條界線：

一是觸碰“紅線”的需求予以嚴(yán)峻懲辦。對(duì)正在耕地特地是根本農(nóng)田上，顯著違背鄉(xiāng)城佈局的“小產(chǎn)權(quán)房”不克不及非法化，應(yīng)依法堅(jiān)定予以撤除，復(fù)原土地原本風(fēng)貌。關(guān)於占用年夜量土地的別墅洋房，應(yīng)罰沒或撤除。關(guān)於開發(fā)企業(yè)以及農(nóng)村擔(dān)任人的造孽止為不克不及姑息；守法建立的開發(fā)商，應(yīng)入止經(jīng)濟(jì)處罰，性子重大的還應(yīng)限度其入進(jìn)修建開發(fā)畛域；關(guān)於“小產(chǎn)權(quán)房”被撤除的采辦人，應(yīng)妥當(dāng)解決，開發(fā)企業(yè)或農(nóng)村組織要退還房款，縮小購房人的喪失。

二是“黃線”內(nèi)可非法化的局部。正在用中央面，對(duì)終極歸入土天時(shí)用總體佈局的“小產(chǎn)權(quán)房”，宜絕快補(bǔ)辦個(gè)人土地變性、征地、欠缺用地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳無關(guān)出讓金以及稅費(fèi)。對(duì)曾經(jīng)販賣以及寓居的小產(chǎn)權(quán)房，用於自住、初次購房的職員，需求補(bǔ)繳出讓金以及稅費(fèi)以完成非法化，傢庭有真際艱難的能夠分期繳付。

三是“紅線”以及“黃線”之間的局部。“小產(chǎn)權(quán)房”各處著花的次要緣由是因?yàn)榈椭С鋈后w有力采辦商品房。因而，可將鄉(xiāng)城結(jié)折部或鄉(xiāng)市遠(yuǎn)郊未建立或正在修、已發(fā)售空置的局部“小產(chǎn)權(quán)房”，品質(zhì)驗(yàn)收及格後，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮ＷC房。或許依照經(jīng)濟(jì)實(shí)用房以及限價(jià)房的無關(guān)政策向合乎采辦此房前提的住民發(fā)售；對(duì)未發(fā)售並未寓居的“小產(chǎn)權(quán)房”，假如交易單方合乎經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、限價(jià)房前提的，也可視為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房或限價(jià)房，以處理此類屋宇的權(quán)屬認(rèn)定成績，從而縮小社會(huì)震蕩。