房企赴港：春天來了嗎？

    第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)  近日，證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會(huì)積極支持符合香港條件的內(nèi)地企業(yè)赴港，讓更多的中小企業(yè)能夠到香港。

    一時(shí)間，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)塵封已久的資本市場(chǎng)融資大門似乎透進(jìn)了一縷誘人的芬芳，赴港再次成為媒體和房企關(guān)注的焦點(diǎn)。有媒體據(jù)此推測(cè)房企的門檻存在下降的可能，認(rèn)為政策放松給具有境外融資需求的房企帶來了曙光，甚至以此推斷可能迎來內(nèi)地房企赴港熱潮。

    內(nèi)地房企赴港的春天真的來了嗎？

    即使證監(jiān)會(huì)此次政策放松惠及房地產(chǎn)行業(yè)，【注冊(cè)香港公司】對(duì)于內(nèi)地大量渴求資金和融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)而言，也并無多大實(shí)質(zhì)性利好。因?yàn)檎咧饕槍?duì)通過H股方式赴港的企業(yè)，而H股方式對(duì)內(nèi)資房企而言本無吸引力，此前內(nèi)地房企在香港基本上是通過紅籌股或買殼。

    2011年，復(fù)地成為內(nèi)地首家在港交所退市的房企，低估值只是一方面，更重要的是因?yàn)镠股身份導(dǎo)致它在境外融資或者進(jìn)行股票發(fā)行融資，都需要中國(guó)證監(jiān)會(huì)、外管局等部門的批準(zhǔn)，程序復(fù)雜且受行業(yè)政策調(diào)控，從而基本喪失了融資功能。

    拋棄轉(zhuǎn)勢(shì)幻想

    近期在歐美主要國(guó)家的貨幣寬松政策和人民幣短期升值預(yù)期的帶動(dòng)下，熱錢涌入香港資本市場(chǎng)，正出現(xiàn)一個(gè)難得的融資窗口。根據(jù)市場(chǎng)流傳的信息，目前已有旭輝地產(chǎn)、江蘇新城、南京金輪、當(dāng)代集團(tuán)等多家內(nèi)地房企已過或即將接受聆訊，等候11月中旬港市可能出現(xiàn)的“窗口期”。

    但個(gè)人認(rèn)為，在內(nèi)地持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)和金融風(fēng)暴余寒尚存的大背景下，以機(jī)構(gòu)投資者為主體的香港資本市場(chǎng)依然謹(jǐn)慎，投行想必也會(huì)抓住企業(yè)焦急的心理，壓低價(jià)格。因此，從融資規(guī)模和可能的發(fā)行價(jià)格來看，都不大可能重演2009年內(nèi)資房企在港的熱潮。因?yàn)閺幕久嫔峡矗瑹o論是國(guó)際資本從中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體回流的趨勢(shì)，還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向，都不可能快速逆轉(zhuǎn)。

    此刻，如果內(nèi)資房企寄望于香港資本市場(chǎng)大勢(shì)反轉(zhuǎn)，鋌而走險(xiǎn)步入先擴(kuò)張?jiān)偃﹀X的賭局，必會(huì)陷入萬劫不復(fù)；如果因?yàn)橘Y金鏈扛不住，把融資當(dāng)作救命稻草，或者面對(duì)千載難逢的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，當(dāng)下確實(shí)是稍縱即逝的機(jī)遇，但必須心甘情愿地接受煎熬，做好低于3~5倍市盈率發(fā)行、破凈破發(fā)乃至簽署對(duì)賭條款的心理準(zhǔn)備；如果有條件，不妨學(xué)習(xí)當(dāng)年卓越置業(yè)“臨門一腳”主動(dòng)放棄，回頭看倒也未必是壞事。

    冷靜權(quán)衡利弊

    紅籌或者香港買殼最大的好處，【在香港注冊(cè)公司的好處】正是在內(nèi)地資本市場(chǎng)大門因政策和程序幾乎關(guān)閉的背景下，打開通向境外資本市場(chǎng)多元融資的大門。融資的效率和成本對(duì)于房企這樣的類金融企業(yè)至關(guān)重要，香港融資渠道比較多元化，發(fā)股、以及其他金融產(chǎn)品程序也很簡(jiǎn)單，銀行貸款利率也較低。

    2012年，面對(duì)發(fā)股無望、銀行信貸緊縮、規(guī)模縮水的內(nèi)地資本市場(chǎng)，內(nèi)地房企幾乎只剩下了降價(jià)賣房、賣地賣股權(quán)這些極端生存方式，而那些在境外的房企則相對(duì)從容，拿地也相對(duì)積極。尤其最近在美國(guó)第三輪量化寬松貨幣政策推出之后，部分企業(yè)更是搶抓機(jī)遇加快步伐融資。

    據(jù)媒體報(bào)道，10月19日方興地產(chǎn)[2.38 0.00%]發(fā)行的5年期美元債年息僅4.7%。11月1日，SOHO中國(guó)[5.64 -0.35%]宣布發(fā)行的5年期美元債年息也不過5.75%。

    “有得必有失”。紅籌或者買殼也有各自的不利之處。紅籌赴港目前面臨的問題在于耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高、定價(jià)低；而買殼最大的問題在于短期內(nèi)難以滿足融資需求，因?yàn)楦鶕?jù)香港相關(guān)的法律，在兩年以內(nèi)，對(duì)新收購(gòu)的公司所做的操作對(duì)其五項(xiàng)核心指標(biāo)的影響不能超過100%，這意味著殼公司兩年之內(nèi)只能做大一倍。

    冷靜權(quán)衡利弊，不難得出結(jié)論：目前并非赴港的春天。但是，對(duì)于那些未雨綢繆、志在推開境外融資大門的房企，確實(shí)是短期難得的機(jī)遇。