港鐵大圍站流標 增供地希望遇挫

　　港鐵大圍站上蓋項目流標，令新一屆政府想增加供應的希望遇挫。這個投資額高達290億元、供應2,900伙的巨型項目，市場有能力競投的地產商廖廖可數，上月底截標時只得3間最大型的發展商入標，最終一如市場所料以流標收場。業界建議港鐵將地盤拆細「一分為二」引入競爭，又或彈性處理項目的付款期以增加吸引力等。

　　港鐵發言人表示，大圍站項目本財年會重新招標，并會與政府再就補地價進行商議。又指，若港鐵接納發展商投標方案，有頗高風險會無法收回物業的發展成本，包括物業地基工程及由公司負責的環保與緩減等設施的費用。

　　業界吁拆細地盤增吸引力

　　資深測量師陳東岳表示，這意味入標的發展商於分紅方面取態相當保守，這與當時的市況不無關係，因為截標時間6月22日，正值樓市氣氛低迷，新政府又未上臺。再者，大圍站投資金額龐大，市場競爭少，間接令發展商出價偏保守。項目的商場部分要分一半擁有權給港鐵，對日后宣傳管理上會有難度，亦影響發展商投標意慾。

　　進一步分析，本港銀根并不算寬鬆，發展商融資有難度，亦對出價有影響。陳東岳認為，港鐵本財年重新招標時，必須想方法增加項目競爭性，地盤拆細「一分為二」是一個好方法，投資額會減至150億元，更多發展商可負擔，但要視乎實際情況；又或者與政府商討減低補地價，減低發展商投資風險；招標條件上亦應該作出調整，才能避免再度流標的命運。

　　陳東岳表示，大圍站流標雖然屬於個別事件，但亦會影響之后其他港鐵站上蓋項目的招標，例如今年初流標的灣畔，最快本周內公布招標事宜，雖然規模較大圍站細，但陳東岳對招標反應不甚樂觀。至於另一幅大型土地前北角，由於位處港島區兼有海景，投資額亦較細，故流標的機會極細。

　　二手樓市實質影響料有限

　　至於二手樓市方面，陳東岳表示，消息對二手住宅買賣只會有心理影響，反映雖然樓價高企，但樓市并非如想像中蓬勃的「現實」，實質影響則有限。不過，由於大圍站提供單位多達2,900個，為年供應目標2萬伙的14.5%，流標勢必影響政府的推地部署，年供應還是否能保持2萬伙有待觀察。

　　萊坊估價及地產拓展顧問部主管陳致馨表示，大圍車公廟站新盤銷情不俗，每呎造價動輒1萬元，所以對於今次流標感到意外，不排除跟市場上有多幅大型地皮推出有關。大圍站投資額龐大，發展商難免審慎，他建議港鐵可彈性處理項目的付款期，以增加吸引力。

　　大圍站項目投資料290億

　　資料顯示，大圍站項目佔地約52.1萬方呎，可建8幢40層至52層住宅，總樓面287.9萬方呎，其中住宅佔約205.03萬方呎，商業約66.74萬方呎，最少1.48萬方呎須作單車停泊處和單車徑，專上教育學院面積約16.15萬方呎。

　　項目補地價高達127億元，折合每呎約4,699元，港鐵承諾會支付約三分之一的約40億元補地價，日后總投資額將高達290億元。由於項目未能「發水」，發展商需重新申請圖則，故港鐵未有如過往就項目徵收入場費，只要求與發展商分佔50%商場樓面。另外，由發展商釐定將來物業銷售后所得利潤的分紅比例，價高者得。