房地產開發企業收入確認的條件

　　在實務中，我們查閱房地產開發企業的財務報告時，經常會發現不同的公司對“收入實現的確認原則”有不同的表述，并且對收入確認的會計處理依據也各持己見。譬如有公司認為，在預售商品房業務中，與客戶簽訂了《商品房買賣合同》，并且收取了全額價款，房屋已經屬于客戶所有，而公司的報酬已經實現，應該予以確認收入實現。也有公司認為，產權過戶是房屋所有權交付的標志，因此應該在產權過戶后確認收入實現。那么，以上觀點正確嗎？

　　《企業會計制度》對于收入的確認原則，作了如下規定：“銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：

　　（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

　　（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；

　　（三）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

　　（四）相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行。“

　　由此可以看出，房地產開發企業收入確認原則與其他企業并無差別。但結合房地產開發企業的經營特點，我們不難發現不同觀點的端倪。

　　與一般工商企業相比較，房地產開發企業的生產經營具有以下顯著特征：

　　1、項目開發建設周期較長，一般會跨越多個會計年度。這是由房地產開發的性質決定的，一個項目從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃至項目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。

　　2、房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

　　3、產品成本計量相對滯后。一方面由于項目施工與其成本決算往往存在時間差，導致成本計量落后于形象進度；另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落后于商品房的建設。特別是“大盤”項目在實行統一規劃、滾動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致項目成本無法得到準確的計量。