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    房地產開發企業收入確認的條件

      在實務中,我們查閱房地產開發企業的財務報告時,經常會發現不同的公司對“收入實現的確認原則”有不同的表述,并且對收入確認的會計處理依據也各持己見。譬如有公司認為,在預售商品房業務中,與客戶簽訂了《商品房買賣合同》,并且收取了全額價款,房屋已經屬于客戶所有,而公司的報酬已經實現,應該予以確認收入實現。也有公司認為,產權過戶是房屋所有權交付的標志,因此應該在產權過戶后確認收入實現。那么,以上觀點正確嗎?

      《企業會計制度》對于收入的確認原則,作了如下規定:“銷售商品的收入,應當在下列條件均能滿足時予以確認:

      (一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

      (二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售出的商品實施控制;

      (三)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;

      (四)相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定,按照銷售商品收入的確認原則執行。“

      由此可以看出,房地產開發企業收入確認原則與其他企業并無差別。但結合房地產開發企業的經營特點,我們不難發現不同觀點的端倪。

      與一般工商企業相比較,房地產開發企業的生產經營具有以下顯著特征:

      1、項目開發建設周期較長,一般會跨越多個會計年度。這是由房地產開發的性質決定的,一個項目從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃至項目建成,少則需要一兩年,多則三四年甚至更長時間。

      2、房地產屬資金密集型行業,投資大。為了籌集資金,房產銷售往往采取預售方式,即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

      3、產品成本計量相對滯后。一方面由于項目施工與其成本決算往往存在時間差,導致成本計量落后于形象進度;另一方面,基礎設施及公共配套設施的建設往往落后于商品房的建設。特別是“大盤”項目在實行統一規劃、滾動開發的情形下,往往存在一期商品房已經交付入住,而花園、會所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形,導致項目成本無法得到準確的計量。

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